Alex Nabuco dos Santos explica que os mercados imobiliários assimétricos são aqueles nos quais a informação não circula de forma homogênea. Alguns agentes conhecem melhor preços reais, prazos, motivações e riscos, enquanto outros decidem com base em referências genéricas ou dados defasados. Nesse ambiente, a vantagem competitiva não está apenas no capital disponível, mas na capacidade de interpretar sinais que ainda não se tornaram consenso.
A assimetria é inerente ao mercado imobiliário. Cada ativo é único, cada negociação tem contexto próprio e cada microrregião responde de forma distinta ao ciclo econômico. Quem entende essa lógica deixa de buscar “certeza” e passa a operar com probabilidade informada.
O que caracteriza um mercado assimétrico?
Conforme nota Alex Nabuco dos Santos, a assimetria surge quando há diferença relevante entre o que é anunciado e o que é efetivamente negociado. Informações como urgência do vendedor, histórico de tentativas de venda, custos ocultos, flexibilidade contratual e intenção real das partes raramente estão explícitas. Elas exigem leitura ativa e presença no mercado.
Adicionalmente, a assimetria se amplia em períodos de ajuste. Quando o volume de transações diminui, os dados públicos ficam mais escassos e menos representativos. Nesse cenário, quem acompanha negociações reais, conversa com agentes e analisa microdados constrói vantagem informacional significativa.
A assimetria, portanto, não é exceção, é o estado normal do mercado imobiliário. O diferencial está em saber explorá-la de forma ética e técnica.
Informação superficial versus informação acionável
Alex Nabuco dos Santos comenta que um dos erros mais comuns é confundir informação disponível com informação acionável. Preços de anúncios, índices agregados e médias de mercado ajudam a formar contexto, mas raramente definem uma boa decisão de compra. A informação acionável é específica, atual e contextualizada.
Ela envolve entender por que um imóvel está disponível, quais concessões já foram feitas, quais riscos são reais e quais são apenas percebidos. Envolve também identificar ativos fora do radar, seja por falha de divulgação, seja por complexidade aparente. Nesses casos, a assimetria cria oportunidades que não aparecem em análises genéricas.
O papel do tempo e da urgência
O tempo e urgência são elementos centrais em mercados assimétricos. Vendedores com pressa, mudanças societárias, reestruturações empresariais ou ajustes patrimoniais criam situações em que o preço deixa de ser o único fator decisivo. Quem identifica essas condições consegue negociar melhor sem depender de quedas generalizadas de mercado.
Da mesma forma, compradores que não precisam agir rapidamente podem esperar o momento em que a assimetria se amplia, como em transições de ciclo ou mudanças regulatórias. O timing, nesses casos, está menos ligado ao macro e mais ao contexto específico da negociação.
Assimetria por segmento e localização
Como analisa Alex Nabuco dos Santos, a assimetria não se distribui de forma uniforme. Mercados muito líquidos e transparentes tendem a reduzir diferenças informacionais rapidamente. Já segmentos mais especializados, como imóveis corporativos específicos, ativos de renda complexa ou propriedades com potencial de reposicionamento, mantêm assimetria elevada por mais tempo.
A localização também importa. Microrregiões em transição, bairros com mudanças de perfil ou áreas fora do eixo principal concentram mais ruído e menos dados confiáveis. Nesses ambientes, a leitura local supera estatísticas amplas. A vantagem está em conhecer o detalhe, não a média.
Risco percebido e risco real
De acordo com Alex Nabuco dos Santos, mercados assimétricos amplificam a diferença entre risco percebido e risco real. Muitos ativos são evitados por complexidade aparente, não por fragilidade estrutural. Quando o risco é analisado com método, parte dele se mostra controlável ou temporário.
Essa diferença cria oportunidades de compra com desconto. O investidor que distingue riscos mitigáveis de riscos permanentes consegue acessar ativos subprecificados. Já quem reage apenas à percepção dominante tende a competir por produtos já ajustados.
Processo decisório e disciplina informacional
Na visão de Alex Nabuco dos Santos, aproveitar mercados assimétricos exige processo. Não basta identificar uma informação privilegiada, é preciso validá-la, comparar cenários e definir critérios claros de entrada e saída. A disciplina evita decisões baseadas em excesso de confiança ou em narrativas isoladas.
Um processo bem definido transforma assimetria em vantagem sustentável. Ele reduz dependência de intuição e aumenta consistência ao longo do tempo. Em mercados nos quais a informação não é uniforme, método vale mais do que velocidade.
Vantagem informacional como diferencial de longo prazo
Alex Nabuco dos Santos ressalta que a verdadeira vantagem em mercados assimétricos não está em um único negócio, mas na repetição do processo. Investidores e compradores que constroem rede, acumulam histórico e refinam leitura local tomam decisões progressivamente melhores.
A assimetria não desaparece, ela se desloca. Quem acompanha esse movimento mantém capacidade de identificar oportunidades mesmo quando o mercado parece saturado. A decisão de compra deixa de ser reação ao ambiente e passa a ser resultado de compreensão superior da informação disponível.
Autor: Igor Semyonov